Ein Immobilienkauf ist eine bedeutende Entscheidung und erfordert sorgfältige Prüfung. Eine gründliche Kaufprüfung (Due-Diligence) durch Fachleute ist unerlässlich, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und die Vertragsstabilität zu gewährleisten. Eine professionelle Beratung hilft, die Rendite richtig zu beurteilen und potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen.
Im Immobilienverkauf können Gewährleistungsklauseln, die Haftungsansprüche des Verkäufers ausschließen, üblich sein. Achten Sie darauf, dass der Verkäufer nicht für arglistig verschwiegene Mängel haftbar gemacht werden kann, selbst wenn er die Gewährleistung ausschließt. Besonders offenkundige Mängel wie feuchte Kellerwände oder baurechtswidrig niedrige Räume fallen aus der Gewährleistung. Diese sind Mängel, die bei gewöhnlicher Sorgfalt leicht erkennbar sind. Weitere Mängel, die nicht sofort sichtbar sind, können jedoch zu rechtlichen Ansprüchen führen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Lastenfreiheit der Immobilie. Diese sollte im Kaufvertrag geregelt sein, da der Verkäufer nach den Bestimmungen des ABGB für alle Schulden und Rückstände haftet, die auf der Immobilie lasten. Deshalb ist ein aktueller Grundbuchauszug unverzichtbar, um sicherzustellen, dass keine unerkannten Belastungen oder Rechte Dritter bestehen.
Das Grundbuch ist das maßgebliche öfentliche Register, das die Eigentumsverhältnisse und alle Belastungen einer Immobilie dokumentiert. Der Kaufvertrag allein reicht nicht aus, um Eigentum zu übertragen. Erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch wird der Kauf abgeschlossen. Es besteht jedoch das Risiko, dass ein unredlicher Verkäufer gleichzeitig oder kurz nach Vertragsabschluss einen anderen Käufer im Grundbuch einträgt. In diesem Fall könnte der Käufer ohne Eigentum dastehen, obwohl er bereits den Kaufpreis bezahlt hat.
Um dieses Risiko zu vermeiden, empfiehlt es sich, einen Treuhänder zu beauftragen. Dieser hält sowohl die Vertragsurkunde als auch den Kaufpreis zurück, bis die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist und somit die Eigentumsübertragung rechtlich abgesichert ist. Ein Treuhänder kann beispielsweise ein Rechtsanwalt oder Notar sein, der für beide Parteien als neutraler Dritter fungiert.
Wenn Mängel am Grundstück oder Gebäude festgestellt werden, sollten diese im Kaufvertrag detailliert beschrieben werden. Auch wenn der Verkäufer die Gewährleistung ausschließt, kann er weiterhin für Schadenersatzansprüche haften, falls er falsche Angaben gemacht hat oder wesentliche Mängel bewusst verschwiegen wurden.
Für den Käufer besteht die Möglichkeit, den Verkäufer auch auf andere rechtliche Grundlagen wie Irrtumsrecht oder Verschulden bei Vertragsabschluss in Anspruch zu nehmen. Es ist jedoch entscheidend, dass diese Punkte klar im Vertrag geregelt sind, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Neben der rechtlichen Prüfung sollte auch eine wirtschaftliche Bewertung des Objekts erfolgen. Dies betrifft sowohl Bau- als auch Anschaffungsnebenkosten, insbesondere bei Gebäuden. Beim Erwerb von Grundstücken sollten zusätzlich die Umwelteinflüsse, wie Lärm oder geplante behördliche Umwidmungen, berücksichtigt werden, da diese den Wert erheblich beeinflussen können.
Ein weiterer wertvoller Aspekt kann die Abtretung von Ansprüchen durch den Verkäufer sein, etwa von Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüchen gegen Baumeister oder Voreigentümer. Diese Klausel kann als Absicherung für den Käufer dienen, falls später Mängel oder Schäden am Objekt auftreten.
Steuerrechtliche Aspekte
Beim Immobilienkauf in Österreich fallen die Grunderwerbsteuer (3,5% des Kaufpreises) und die Grundbucheintragungsgebühr (1,1% des Kaufpreises) an. Beim Verkauf einer Immobilie wird die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) fällig, die in der Regel 30% des Gewinns ausmacht, für Körperschaften ab 2024 nur 23%. Die ImmoESt wird meist durch einen Notar oder Rechtsanwalt abgeführt. Zusätzlich trägt der Käufer in der Regel die Kosten für die Vertragserrichtung, die treuhändige Abwicklung und die grundbücherliche Durchführung.
Fazit und Empfehlung
Der Immobilienkauf ist eine komplexe Angelegenheit, die eine gründliche rechtliche und wirtschaftliche Prüfung erfordert. Ein Treuhänder und ein professioneller Kaufvertrag sind unerlässlich, um den Kauf sicher abzuwickeln. Dies garantiert, dass der Kaufpreis erst dann an den Verkäufer gezahlt wird, wenn die Eintragung im Grundbuch abgeschlossen ist und das Eigentum sicher übertragen wird. Verlassen Sie sich nicht nur auf den Kaufvertrag, sondern sichern Sie sich durch die Einschaltung eines Treuhänders ab, um das Risiko eines späteren Verlustes des Kaufpreises zu vermeiden.
Weiters sollten sich Käufer und Verkäufer der steuerlichen Belastungen und Befreiungsmöglichkeiten (z. B. Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung) bewusst sein. Eine sorgfältige Prüfung und gegebenenfalls die Hinzuziehung von Fachleuten (z. B. Notar oder Rechtsanwalt) ist für einen reibungslosen und steuerlich optimalen Ablauf unerlässlich.